Nieświadomi Polacy

W przypadku każdego kredytu klientowi i kredytobiorcy najbardziej zależeć powinno na jak najlepszych warunkach kredytowania. Różnice pomiędzy konkretnymi ofertami w różnych bankach mogą sięgać kilkuset złotych dla małych kredytów konsumpcyjnych, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych w przypadku najdroższych kredytów hipotecznych. Niestety znacznie częściej kredytobiorcom zależy bardziej na samym uzyskaniu kredytu niż na jego warunkach. To bardzo dziwne, zwłaszcza że dzisiaj porównanie kredytów jest banalnie proste. Służyć do tego może kalkulator kredytu - internetowa aplikacja porównująca oferty kredytowe i obliczająca ich koszty. Nie wymaga to żadnych opłat, ani żadnych nadzwyczajnych umiejętności. Nie wiedzą o tym kredytobiorcy, a banki wykorzystują tą niewiedzę. Dodatkowo w przypadku bardziej opłacalnych ofert banki najczęściej wymagają także większej zdolności kredytowej. Klient uzyskując odmowę idzie do banku, który przyzna mu kredyt, ale na znacznie gorszych warunkach, oznaczających większe koszty.

Kredytowanie w złotówkach mniej opłacalne?

Rynek kredytowy to taki bardzo specyficzny segment. Sytuacja zmienia się z gorszej na lepsza z lepszej na gorszą i to w stosunkowo niewielkim odstępie czasu. Obecnie kredyty walutowe mają się najlepiej w historii, a przecież jeszcze nie dawno bardzo głośno było o wzrastających ratach spowodowanych kryzysem i zachwianiem kursu walut. Analitycy przewidują, że w ciągu dalszych miesięcy następować będzie dalsze wzmocnienie złotówki względem innych walut, co jeszcze bardziej może zaniżyć koszty kredytów walutowych. Co jednak ze złotówką? Tutaj sytuacja może być odwrotna. Szacuje się, że w ciągu tego roku rata kredytu hipotecznego udzielonego właśnie w złotówce może wzrosnąć nawet o 170 złotych. Winny temu będzie WIBOR, a dokładnie wzrost tej stopy. Spadek marż powinien sprawić, że nowi kredytobiorcy nie odczują tak tej zmiany, jednak Ci którzy już kredyt spłacają mogą być z tego bardzo niezadowoleni. To kolejny aspekt, który przemawia za kredytowaniem w walucie obcej - oczywiście związane jest to z większym ryzykiem niż kredytowanie w rodzimej walucie, ale na dzień dzisiejszy kredyty takie są niezwykle opłacalne.

Złotówka czy waluta?

Zaciągając kredyt mieszkaniowy podstawowym wyborem jest to, czy wybrać kredytowanie w naszej rodzimej walucie, czy w walucie obcej. Wbrew pozorom nie jest to taka prosta decyzja. Jeśli chodzi o koszty, to obecnie porównywarka kredytów zdecydowanie stanie po stronie kredytów w walucie obcej. Mniejsze prowizje, marże i ogólny koszt kredytu. Jednak kredytowanie w walutach ma swoje minusy - głównymi minusami są spread oraz uzależnienie od kursów walut. Ostatnia rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego nieco złagodziła ryzyko wysokiego spreadu w banku. Pozwoliła bowiem kredytobiorcom na spłatę raty bezpośrednio w walucie kredytowania. W związku z tym, jeśli spread w banku jest zawyżony to klient może wymienić walutę gdzie indziej. Co innego w kwestii ryzyka związanego z kursami walut. Tutaj bardzo ciężko przewidzieć jak będzie rozwijała się sytuacja. Obecnie kiedy złotówka ma się dobrze, opłaca się zaciągać kredyty w walutach, jednak nie oznacza to jeszcze, że będzie to opłacalne przez cały okres kredytowania.

Różnice w zdolnościach kredytowych

Wiele osób myśli, że kalkulator rat wystarczy, aby sprawdzić czy bank udzieli nam kredytu. Logicznym bowiem wydaje się, że skoro taki kalkulator wykaże, że zdecydowanie stać nas na spłatę miesięcznego zobowiązania, to tak samo uzna także bank. Niestety nie jest tak łatwo. Zdolność kredytowa obliczana przez banki nie dotyczy bowiem tylko i wyłącznie miesięcznych dochodów - chociaż grają one dużą rolę. Każdy bank inaczej oblicza zdolność kredytową - niektóre instytucje do tej oceny wliczają także opinię spółdzielni czy zarządcy budynku, a także to w jakim miejscu znajduje się nieruchomość, która ma być kredytowana. W praktyce różnice są bardzo wielkie. Taka sama rodzina o dochodach około 3 i pół tysiąca miesięcznie chcąca zaciągnąć kredyt w złotówkach może liczyć maksymalnie na 285 tysięcy w jednym banku, a najmniej 115 tysięcy w innym. W przypadku franka szwajcarskiego najwięcej możemy zaciągnąć 205 tysięcy, a najmniej na 115 tysięcy. Natomiast w przypadku wspólnej waluty europejskiej najwięcej pożyczymy w takiej sytuacji 250 tysięcy, a bank który najbardziej rygorystycznie podchodzi do zdolności kredytowej udzieli kredytu na jedynie 82 tysiące.

Oszczędzamy na hipotece?

Mieszkania i domy to bardzo drogie inwestycje. Dlatego większość z nas w przypadku chęci zakupu bądź budowy nieruchomości sięga po kredyty mieszkaniowe. Prawda jest taka, że w przypadku kredytów hipotecznych nie może być mowy o jakiejkolwiek opłacalności. W przypadku praktycznie każdego kredytu do banku zwrócimy ostatecznie sumę dwukrotnie przekraczającą koszt samej nieruchomości. Oznacza to, że oprocentowanie, marże i prowizje kosztują nas więcej niż sama nieruchomość. Niestety w większości przypadków po prostu nie ma innej alternatywy. Nie oznacza to jednak, że na kredytach hipotecznych nie można zaoszczędzić - można. Wszystko zależy od tego jaką ofertę wybierzemy i z usług jakiego banku skorzystamy. Różnice są bardzo znaczące. W przypadku kredytu na 200 tysięcy złotych rozłożonego na 30 lat spłaty, w przypadku najgorszej oferty zwrócimy bankowi łącznie 472 tysiące złotych. W przypadku oferty najbardziej opłacalnej będzie to 420 tysięcy. W obu przypadkach koszt kredytu przekroczy dwukrotnie kwotę kredytowaną jednak różnica pomiędzy nimi to 50 tysięcy złotych, a taką sumę warto zaoszczędzić, nawet w okresie 30 lat.

Dobre warunki kredytowania hipotecznego

Wszyscy, którzy od kilku miesięcy wstrzymywali się z zaciągnieciem kredytu hipotecznego teraz powinni zrobić to bez wahania. Przez te kilka miesięcy oferty kredytów hipotecznych uległy znacznej poprawie - wykazuje to zwykły kalkulator kredytów. Dotyczy to zarówno kredytów mieszkaniowych udzielanych w walutach obcych, jak i kredytów w naszej rodzimej walucie. W przypadku kredytów w euro i franku szwajcarskim już od wielu miesięcy banki stopniowo zaniżały swoje marże i prowizje. W przypadku kredytów złotowych nie było takich zmian, jednak w ostatnim czasie spadło oprocentowanie wszystkich form kredytowania. Obecnie raty kredytów hipotecznych w walutach (przy standardowej kwocie 300 tysięcy złotych rozłożonej na 30 lat) są na najniższym poziomie w całej historii kredytowania w walutach. To zatem wspaniały okres dla takich kredytów. Oczywiście wiążą się one z bardzo dużym ryzykiem z powodu uzależnienia od kursu walut, jednak analitycy zgodnie twierdzą, że w tym roku nie zajdą większe zmiany, a jeśli już to na lepsze.

Kredyty walutowe - opłacalne jak nigdy

Kredyty hipoteczne w walutach od wielu lat są najlepszym rozwiązaniem dla osób kupujących nowe mieszkanie na kredyt. Nie zmienił tego nawet kryzys gospodarczy. Pomimo tego, że w tym okresie raty kredytów mieszkaniowych udzielanych w walutach obcych podniosły się dość znacząco, to i tak nie zmieniło to opłacalności tych kredytów. Obecnie porównanie kredytów wykazuje, że warunki kredytowania w walutach nigdy nie były tak dobre jak obecnie. Same banki od kilku miesięcy zdecydowanie wracają do promocji takiej formy kredytowania i zaniżają swoje marże oraz prowizje. Dodatkowym atutem jest umacnianie się złotówki na kursach walut. To sprawiło, że raty kredytów hipotecznych w walutach są obecnie najniższe w historii. Wiadomo, że wysokość miesięcznej raty w przypadku takich kredytów może zmienić się bardzo szybko, ponieważ kredyty te są nierozłącznie związane z ryzykiem walutowym. Analitycy zapowiadają jednak, że umacnianie złotego powinno trwać jeszcze przez cały 2010 rok. To oznacza, że w kolejnych miesiącach kredyty walutowe mogą zyskać jeszcze więcej.

Rodzina na swoim - narzędzie na czas kryzysu

Rodzina na Swoim to program preferencyjnych kredytów z dopłatami ze skarbu państwa, który wprowadzony został w 2007 roku. Program opiera się na pomocy rządu dla małżeństw oraz osób samotnie wychowujących dzieci - takie osoby mogą liczyć na to, iż przez pierwsze 8 lat połowę odsetek będzie płaciło za nich Państwo. Oczywiście jest więcej warunków do spełniania. Najważniejsze to ograniczenia względem maksymalnego metrażu nieruchomości oraz maksymalnej ceny za jej metr kwadratowy. Początkowo program stał się narzędziem opozycji politycznej, która krytykowała go za nie przystosowanie do rzeczywistych warunków. Początkowo faktycznie tak było. Zmiany nastąpiły w roku 2009 wraz z nowelizacją, która złagodziła warunki przystępowania do programu. Cały rok 2009 nazwać można zdecydowanie rokiem Rodziny na Swoim. Program okazał się wielkim sukcesem, jednak obecnie ponownie traci na popularności. Wydaje się zatem, iż Rodzina na Swoim ze swoimi ograniczeniami była narzędziem idealnym w czasach kryzysu, a teraz gdy kryzys powoli mija program ponownie traci swoje atuty.

Różny bank, różna zdolność kredytowa

To jak banki obliczają naszą zdolność kredytową zależy od samych banków. Pod uwagę branych jest bardzo wiele czynników. To, że kalkulator kredytowy wykaże, że stać nas na zapłatę miesięcznej raty nie oznacza jeszcze, że tak samo oceni to bank. Ostatnio bardzo głośno było o tym, że banki biorą pod uwagę nawet miejsce przyszłego zamieszkania (w przypadku kredytów hipotecznych), a nawet zaciągają opinii o naszej osobie w spółdzielni czy u zarządcy budynku. Co jednak w przypadku takiego samego mieszkania, takiej samej rodziny i takich samych dochodów? Czy banki w taki sam sposób, lub chociaż zbliżony ocenią zdolność kredytową? Otóż nie, a różnie są bardzo duże. Czteroosobowa rodzina o dochodach miesięcznych w wysokości 3 i pół tysiąca złotych, która chce zaciągnąć kredyt w złotówkach, może liczyć na maksymalnie 285 tysięcy złotych w banku Pekao SA. Najmniej natomiast dostanie w Banku BHP, gdzie takie dochody pozwalają jedynie na kredyt o wartości 114 tysięcy złotych. Sytuacja zmienia się także w przypadku kredytów w walutach, gdzie zdolność obliczana jest bardziej przychylnie

Poprawa warunków kredytowania

Zaciągając jakikolwiek kredyt kalkulator zawsze pokaże, że bank w ramach spłaty odzyska od nas znacznie większą sumę pieniędzy. To normalne - każdy bank zarabia właśnie w taki sposób. Jednak nie wszystkie wartości, które składają się na ostateczny koszt kredytu zależą tylko i wyłącznie od dobrej woli banków. Ostatnia poprawa w gospodarce w Polsce i na świecie sprawiły, że poprawiły się ogólne warunki kredytowanie, co szczególnie widoczne jest w przypadku najdroższych, kredytów hipotecznych. Jesień zeszłego roku to początek tak zwanej odwilży w przypadku tych właśnie kredytów. Po części była ona spowodowana właśnie poprawą sytuacji gospodarczej, ale po części także tym, że jak się okazało, kredyty hipoteczne znalazły się wśród najlepiej spłacanych kredytów nawet w czasie kryzysu. Początkowo banki zaczęły wracać do kredytowania w walutach i zmniejszać swoje marże i prowizje. Obecnie spada oprocentowanie wszystkich takich kredytów - dotyczy to zarówno waluty obcej jak i złotówki. Sytuacja wg analityków będzie się poprawiać także w dalszej części roku.